DESALOJOS

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Juicio de Desalojo

Un desalojo, significa jurídicamente, obligar a través de las vías legales, a abandonar un inmueble por parte de quien no tiene derecho a ocuparlo, ya sea porque nunca lo tuvo o ya haya vencido el derecho a ocupación del mismo, a instancias de quien tiene, supuestamente, sobre ese inmueble un derecho legítimo.
Los demandados, pueden ser tanto intrusos, inquilinos con contrato vencido o que adeuden alquileres o no hayan cumplido las obligaciones de uso debido de la cosa, deudas que hayan llevado al remate de la propiedad, etcétera.

 

El juicio de desalojo en Capital Federal, puede promoverse por determinadas causales, como:

– Vencimiento de un contrato de locación

– incumplimiento de cláusula/s en un contrato de alquiler

– Usurpación

– Falta de pago de alquiler o expensas.

 

En aquellos casos en los cuales exista conjuntamente una deuda (ej. deuda por alquieres), podrá promoverse esta acción conjuntamente con la de desalojo.

De forma previa al inicio del proceso judicial, el abogado deberá intimar por una vía de notificación fehaciente, al inquilino moroso u ocupante ilegal para que en un determinado plazo desocupe el inmueble y/o abone la deuda correspondiente, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que correspondan.

Acciones posesorias (interdictos posesorios)

Con la promulgación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los interdictos establecidos en el Código Civil han pasado a tener un papel secundario, quedando suplidos por las denominadas acciones posesorias.

 

Acción para adquirir la posesión o la tenencia:

El artículo 2239 CCyCN, establece que el que no tiene un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla, sino que debe demandarla por las vías legales.

Existe una excepción a esta regla, que se encuentra regulada en el artículo 2240, que prevé la defensa extrajudicial, estableciendo que solo podrá mantenerse o recuperarse la tenencia o posesión de propia autoridad cuando exista una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde.

El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.

 

Acción de mantener la tenencia o la posesión:

Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien la turba en todo o en parte del objeto. Según el artículo 2243 del CCyCN Si es dudoso quien ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua. No se aclara cual es la solución en caso de que también sea dudosa cuál es la relación más antigua; en el Código Civil, en tal supuesto, juzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer o mejor derecho de poseer (art. 2471 Código Civil)

La acción de despojo:

Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiera a la posesión o a la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (art. 2241, CCyCN).

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