🏠 Desalojo por alquiler (inquilinos)

¿Cuáles son las causas más comunes de desalojo de un inquilino?

Las más comunes son falta de pago del alquiler, finalización del contrato sin entrega del inmueble, uso indebido de la propiedad, subalquiler no autorizado y daños al inmueble.

¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para pagar antes de que se inicie el desalojo?

Se otorgan 10 días hábiles tras una intimación fehaciente mediante carta documento.

¿Cuánto dura un juicio de desalojo por falta de pago o finalización de contrato?

Entre 6 y 12 meses, dependiendo del juzgado y la oposición del inquilino.

¿Puedo desalojar al inquilino sin juicio si no me paga?

No. Solo puede ordenarlo un juez. Proceder por cuenta propia es ilegal.

¿Cuándo puede iniciarse un desalojo?

Luego del vencimiento del contrato o ante un incumplimiento grave.

¿Qué sucede si el inquilino no desocupa la propiedad?

Se ejecuta el «lanzamiento» por orden judicial, con ayuda de la fuerza pública si es necesario.

¿Qué puede hacer el inquilino si no está de acuerdo con el desalojo?

Puede oponerse, presentar pruebas y apelar la sentencia.

¿Qué pasa si el inquilino entrega la propiedad, pero queda deuda de alquiler?

Se puede iniciar un juicio por cobro de alquileres adeudados.

¿Se pueden reclamar los servicios impagos al inquilino?

Sí, si el contrato lo establece, pueden reclamarse judicialmente.

¿Qué sucede si el inquilino deja daños en la propiedad?

Puede reclamarse indemnización judicialmente, con pruebas (fotos, presupuestos, pericias).

¿Qué pasa si el inquilino abandona la propiedad sin previo aviso?

Debe labrarse un acta notarial para tomar posesión legal sin controversias.

¿Puedo cobrar una penalidad si el inquilino no entrega la propiedad en término?

Sí, si existe una cláusula penal en el contrato.

¿Qué sucede con los bienes del inquilino tras el desalojo?

Se le otorga un plazo para retirarlos. Luego, se pueden depositar judicialmente o considerarse abandonados.

¿Qué pasa si el inquilino niega haber recibido la intimación?

La carta documento es válida aun si no se retira del correo.

🔐 Desalojo de ocupantes ilegales (usurpadores)

¿Cómo puedo desalojar a un ocupante ilegal (usurpador)?

Mediante juicio de desalojo por ocupación ilegítima, presentando el título de propiedad.

¿Cuánto tarda un juicio de desalojo por ocupación ilegítima?

Puede ser más rápido que con inquilinos, aunque puede demorarse si hay oposición.

¿Puedo desalojar a un usurpador por mi cuenta?

No. Solo puede hacerlo un juez. Forzar el desalojo es delito.

¿Qué hacer si el usurpador alega que vive hace años en la propiedad?

Debe discutirse judicialmente si hay posesión con ánimo de dueño (prescripción adquisitiva).

¿Puedo denunciar penalmente al usurpador?

Sí, si se configura el delito de usurpación o violación de domicilio.

📄 Procedimientos judiciales

¿Cómo se inicia un proceso de desalojo?

Con una carta documento intimando y luego demanda judicial con abogado.

¿Qué documentos necesito para iniciar un juicio de desalojo?

Título de propiedad, contrato de alquiler (si hay), carta documento y prueba de incumplimiento.

¿El juicio de desalojo requiere abogado?

Sí, es obligatorio contar con patrocinio letrado.

¿Puede el inquilino evitar el desalojo pagando la deuda?

Sí, si paga en el plazo legal tras la intimación. Si reincide, puede continuar el juicio.

¿Qué es el lanzamiento en un juicio de desalojo?

Es el acto final de ejecución del desalojo con intervención judicial.

¿Qué función cumple el oficial de justicia en el desalojo?

Notifica, coordina y ejecuta el lanzamiento, incluso con fuerza pública.

¿Qué pasa si el inquilino se niega a irse después de la orden de desalojo?

Se ejecuta el lanzamiento forzoso por oficial de justicia.

¿Se puede apelar una sentencia de desalojo?

Sí, dentro del plazo legal.

¿Puede suspenderse el juicio por conciliación?

Sí. Si las partes acuerdan, puede suspenderse o finalizarse el proceso.

👨‍👩‍👧 Grupos vulnerables y derechos del inquilino

¿Se puede desalojar a una familia con niños o adultos mayores?

Sí, pero con protocolos específicos y plazos prudenciales para protegerlos.

¿Qué derechos tiene el inquilino?

A ser notificado, ejercer defensa y permanecer hasta que haya sentencia firme.

¿Qué protección tengo como inquilino si me quieren desalojar?

El juicio debe respetar el debido proceso, y el juez puede evaluar prórrogas o condiciones.

¿Qué pasa con mis pertenencias si me desalojan?

Se otorga un plazo para retirarlas. Si no lo hace, se depositan judicialmente.

💰 Costos y consecuencias

¿Cuánto cobra un abogado por un juicio de desalojo?

Varía según el acuerdo: puede ser un porcentaje del alquiler adeudado o una suma fija.

¿Se puede embargar al inquilino por el alquiler adeudado?

Sí, tras sentencia firme, se pueden embargar bienes o cuentas.

¿El juicio de desalojo incluye el cobro de alquileres adeudados?

No necesariamente. Puede ser en el mismo juicio o en uno separado.

¿Qué pasa si no me pagan los servicios mientras están ocupando?

Se puede reclamar judicialmente si el contrato así lo establece.

¿El desalojo afecta el historial crediticio del inquilino?

No al Veraz bancario, pero sí puede generar antecedentes judiciales.

⚖️ Otros aspectos legales

¿Qué diferencia hay entre desalojo y lanzamiento?

El desalojo es el proceso judicial, el lanzamiento es su ejecución.

¿Qué valor tiene una pericia en el juicio?

Puede probar daños, ocupación o el valor del alquiler.

¿Qué importancia tiene el inventario del inmueble?

Permite reclamar daños si la propiedad no se devuelve en las mismas condiciones.

¿Qué es la prescripción en un juicio de desalojo?

Es el plazo (generalmente 2 años) para iniciar la acción desde el incumplimiento.

¿Puedo negarme a alquilar a una persona que ya fue desalojada?

Sí. Evaluar antecedentes locativos es legal.

🧾 Contratos y documentación

¿Qué pasa si el contrato de alquiler está vencido pero el inquilino no se va?

Debe enviarse una carta documento intimando a desocupar en un plazo determinado. Si no lo hace, puede iniciarse juicio de desalojo por tenencia precaria.

¿Puedo iniciar un desalojo sin contrato escrito?

Sí, si se demuestra ocupación sin título válido (por ejemplo, por testigos, pagos, o actas notariales). El proceso será por ocupación ilegítima.

¿Qué valor tiene un contrato verbal frente a un juicio de desalojo?

Tiene validez legal, pero es más difícil de probar. Se requiere mayor carga de prueba (testigos, recibos, etc.).

⏱️ Tiempos y plazos

¿Puedo desalojar al inquilino antes del vencimiento del contrato?

Solo si hay un incumplimiento grave (como falta de pago o uso indebido). No puede desalojarse anticipadamente sin causa.

¿Qué pasa si me atraso en iniciar el juicio de desalojo?

Puede seguirse ocupando la propiedad ilegítimamente. Además, si pasan más de 2 años desde el incumplimiento, puede prescribir la acción.

⚠️ Problemas frecuentes

¿Qué hago si el inquilino cambió la cerradura y no puedo ingresar?

Debe realizarse denuncia policial por violación de domicilio si el contrato está vencido o el ingreso está impedido ilegítimamente. No se recomienda ingresar por la fuerza.

¿Qué hago si el inquilino subalquila sin autorización?

Es causal de desalojo si está prohibido en el contrato. Puede intimarse y luego iniciar juicio.

🤝 Soluciones alternativas

¿Se puede evitar el juicio si el inquilino se compromete a irse?

Sí, mediante un acuerdo extrajudicial por escrito con fecha de desocupación. Puede homologarse judicialmente para darle fuerza legal.

¿Qué pasa si llegamos a un acuerdo en medio del juicio?

Puede firmarse un convenio y suspenderse el juicio. Si el inquilino no cumple lo pactado, el desalojo puede reanudarse.

Honorarios de Nuestro Estudio

• Se cobran conforme la Ley de Aranceles (Mínimos Legales establecidos)

• Se acepta Pago en Cuotas a convenir con el Cliente

como así también juicio por desalojo. En resumen abogados expertos en desalojos. Es decir abogados especialistas en desalojos. Luego abogado de desalojos.

DESALOJOS

como así también juicio por desalojo. En resumen abogados expertos en desalojos. Es decir abogados especialistas en desalojos. Luego abogado de desalojos.

Juicio de Desalojo

Un desalojo, significa jurídicamente, obligar a través de las vías legales, a abandonar un inmueble por parte de quien no tiene derecho a ocuparlo, ya sea porque nunca lo tuvo o ya haya vencido el derecho a ocupación del mismo, a instancias de quien tiene, supuestamente, sobre ese inmueble un derecho legítimo.
Los demandados, pueden ser tanto intrusos, inquilinos con contrato vencido o que adeuden alquileres o no hayan cumplido las obligaciones de uso debido de la cosa, deudas que hayan llevado al remate de la propiedad, etcétera.

El juicio de desalojo en Capital Federal, puede promoverse por determinadas causales como:

– Vencimiento de un contrato de locación

– incumplimiento de cláusula/s en un contrato de alquiler

– Usurpación

– Falta de pago de alquiler o expensas.

En aquellos casos en los cuales exista conjuntamente una deuda (ej. deuda por alquileres), podrá promoverse esta acción conjuntamente con la de desalojo.

De forma previa al inicio del proceso judicial, el abogado deberá intimar por una vía de notificación fehaciente, al inquilino moroso u ocupante ilegal para que en un determinado plazo desocupe el inmueble y/o abone la deuda correspondiente, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que correspondan.

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Acciones posesorias (interdictos posesorios)

Con la promulgación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los interdictos establecidos en el Código Civil han pasado a tener un papel secundario, quedando suplidos por las denominadas acciones posesorias.

Acción para adquirir la posesión o la tenencia:

El artículo 2239 CCyCN, establece que el que no tiene un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla, sino que debe demandarla por las vías legales.

Existe una excepción a esta regla, que se encuentra regulada en el artículo 2240, que prevé la defensa extrajudicial, estableciendo que solo podrá mantenerse o recuperarse la tenencia o posesión de propia autoridad cuando exista una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde.

El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.

Acción de mantener la tenencia o la posesión:

Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien la turba en todo o en parte del objeto. Según el artículo 2243 del CCyCN Si es dudoso quien ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua. No se aclara cual es la solución en caso de que también sea dudosa cuál es la relación más antigua; en el Código Civil, en tal supuesto, juzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer o mejor derecho de poseer (art. 2471 Código Civil)

La acción de despojo:

Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiera a la posesión o a la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (art. 2241, CCyCN).