Estos requisitos son los que el juez debe verificar para declarar la usucapión (prescripción adquisitiva):
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Posesión en concepto de dueño
Que la persona posea como si fuera el propietario, hacer uso del inmueble con derechos de dominio (no como inquilino, prestatario, comodato, etc.). -
Posesión pública, pacífica y notoria
Que la posesión sea visible, conocida por terceros, sin ocultamiento, sin violencia ni clandestinidad. -
Posesión continua e ininterrumpida
Que no haya interrupciones relevantes (por abandono, por reclamo judicial o extrajudicial, reconocimiento del derecho del otro, etc.). -
Transcurso del plazo legal correspondiente
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Con justo título y buena fe → 10 años para inmuebles (prescripción adquisitiva breve).
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Sin justo título ni buena fe → 20 años (prescripción adquisitiva larga).
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Ofrecimiento de prueba suficiente
Hay que demostrar las condiciones anteriores con medios probatorios: testigos, facturas de servicios, impuestos municipales, mejoras, planos, informes catastrales, etc. -
Demanda judicial contenciosa
No basta con el mero paso del tiempo. Es necesario presentar una demanda ante el juez competente con todas las partes interesadas notificadas.
🏛 Particularidades de la Provincia de Buenos Aires
En la provincia de Buenos Aires se agregan exigencias específicas en cuanto a planos, mensura, registro inmobiliario y saneamiento registral. Algunas de las más importantes:
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Plano de mensura
El plano de mensura debe coincidir exactamente con la descripción del inmueble que figura en la futura sentencia para inscribirlo. Es decir, las medidas, linderos, superficie, etc. deben coincidir entre plano y sentencia. -
Verificación catastral / nomenclatura
Debe adjuntarse certificado catastral y verificar que la nomenclatura catastral coincida con la del plano que se presenta. -
Folio real originario / registro
En el ámbito del Registro de la Propiedad Inmueble de Buenos Aires, se debe confeccionar un nuevo folio real para el inmueble que se usucapirá. En caso de usucapión parcial o total, la inscripción original (folio real) debe señalar que la inscripción es originaria por usucapión. -
Identidad entre sentencia y plano / objeto
El juez y el registro harán una calificación documental rigurosa: la descripción del inmueble en la sentencia debe coincidir con la del plano de mensura. Si el inmueble es subdividido o parte de lote, se debe acreditar correctamente la superficie afectada. -
Decreto 1243/1979 (Buenos Aires) – aprobación de planos para prescripción veinteañal
En la provincia bonaerense, los planos para usucapión veinteañal deben cumplir normas mínimas de mensura, requisitos formales, capacidad edificatoria, etc. -
Certificado de dominio / antecedentes registrales
En la demanda de usucapión se debe acompañar certificado de dominio (o informe registral) que muestre quién figura como titular actual del inmueble, para poder citarlo como parte o interesado. -
Testimonio del juzgado / oficio judicial / folio de seguridad
En algunos casos se exige que la demanda o la sentencia se acompañe con oficio, testimonio judicial, folio de seguridad para inscripción o cancelación de anotaciones.
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La usucapión o prescripción adquisitiva es la adquisición del dominio por continuar en la posesión durante el tiempo determinado Ley. Es una forma de adquirir el dominio consistente en la obtención de un derecho por el transcurso del tiempo, por el uso de una cosa en forma constante e ininterrumpida.
Es posible conceptualizar a la usucapión, como el derecho por el cual, el poseedor de una cosa, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.
Quien ha abandonado sus bienes y se desinteresó de ellos no merece la protección legal. La sociedades modernas no conciben la propiedad como un derecho absoluto; ser dueños supone crecientes responsabilidades, no solo derechos.
Clases
La usucapión larga y sus requisitos son la posesión por 20 años sin necesidad de buena fe.
La usucapión corta, cuyos requisitos son la posesión por el término de 10 años buena fe y el justo título.
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